We Wrocławiu dostępnych jest TYLKO 285 GOTOWYCH 2-pokojowych mieszkań (czyli takich, które kupujemy i wprowadzamy się lub od razu wynajmujemy), a przecież mieszkania 2 pokojowe to te które najczęściej są wybierane! Jest to oficjalna oferta na portalu Rynekpierwotny.pl oraz na stronach deweloperów, którą każdy może zweryfikować. Dla przykładu w samej inwestycji Miasto Ogród Karłowice dostępnych jest już tylko 19 gotowych mieszkań 2 pokojowych. Czy w milionowym mieście jakim jest Wrocław takie liczby pokryją zapotrzebowanie?
Sprzedaż wzrosła o 10% kwartał do kwartału, co jest pierwszym pozytywnym wynikiem i wskazuje na wyraźną aktywność popytu – tylko w Rafin Developer odnotowaliśmy 100% wzrost zapytań w styczniu 2023 w porównaniu ze średnią zapytań za rok 2022. Czy wyczuwalne zainteresowanie klientów – w większości gotówkowych – może spowodować obniżenie cen? Dane pokazują, że cena tych sprzedanych mieszkań wzrosła z 9 900 PLN na 11 100 PLN / mkw w ciągu 3 kwartałów, co daje realny 13% wzrost!!
W tak trudnej sytuacji jak: inflacja, wzrost stóp procentowych, ograniczenie dostępności kredytów, wojna w Ukrainie, wzrost cen energii i gazu, itp. Prognozowano, że ceny znacząco spadną, ale tak się nie stało. Podobnie jak w okresie pandemii…
Sytuacja na rynku nieruchomości uległa zmianie, nie dlatego, że ludzie nagle odeszli od pomysłu zakupu mieszkania, ale dlatego, że nie mogli dostać kredytu. Na planszy zostali klienci gotówkowi, którzy mogli pozwolić sobie na większe negocjacje i wybieranie mieszkań np. pod inwestycję – najczęściej są to kawalerki i mieszkania 2 pokojowe.
Na styczniowy wzrost zainteresowania miało wpływ kilka czynników. Jednym z nich na pewno są wysokie ceny najmu, które wzrosły w momencie rozpoczęcia wojny i masowego napływu uchodźców. Jeśli za wynajem 2 pokojowego mieszkania trzeba zapłacić 3-4 tysiące, to dlaczego nie przeznaczać tej kwoty na spłatę kredytu własnego mieszkania, tym bardziej że za chwilę może być ona o połowę niższa, czyli oficjalna zapowiedź rządowego programu ,,Pierwsze Mieszkanie”. Zakłada on atrakcyjny kredyt oprocentowany na 2% oraz możliwość połączenia tego planu z programem ,,Kredyt bez wkładu własnego”. Jeśli program się pojawi, uruchomi to bardzo dużą część społeczeństwa, która z zakupem się wstrzymała od wielu miesięcy.
Dane pokazują wyraźnie, że w 2022 roku w samym Wrocławiu ponad 4000 osób nie mogło kupić mieszkania. Każda z tych osób zmuszona jest do korzystania z drogiego najmu i czeka na możliwość zakupu w programie Pierwsze Mieszkanie na preferencyjnych warunkach. Te osoby już w styczniu zaczęły odwiedzać biura sprzedaży i wygenerowały wspomniany 100% wzrost zainteresowania.
Mniejsza ilość budów (mniej o 30% rozpoczynanych budów oraz wiele wstrzymanych) spowodowana jest długim spadkiem popytu. Rynek dąży do równowagi, dlatego podaż jest dostosowywana do popytu, jeśli do dziś ponad 4000 osób nie mogło wziąć kredytu na zakup, to deweloperzy także postanowili poczekać. Drugim elementem jest to, że bez sprzedaży mieszkań nie każdy deweloper może pozwolić sobie na budowę kolejnych inwestycji. Jeśli sytuacja z kredytami ulegnie zmianie i popyt masowo wzrośnie to nastąpi sytuacja, w której zabraknie mieszkań i nawet te, których budowy wystartują i zakończą się po około 2 latach, mogą nie wystarczyć.
Rząd chce wprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6% przy zakupie szóstego mieszkania. “Projekt stanowi odpowiedź na problem tzw. „hurtowych” zakupów lokali mieszkalnych, które mogą ograniczać dostęp do nabywania lokali służących zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych przez osoby fizyczne” – powiedział minister Buda. Resort poinformował, że osoba posiadająca co najmniej 5 lokali mieszkalnych, z których co najmniej jeden kupiła w okresie ostatnich 12 miesięcy lub chcąca kupić więcej niż pięć lokali, nie będzie mogła nabyć więcej niż jeden lokal raz na rok. Jeśli rządowy program wejdzie w życie to inwestorzy będą mieli utrudnione zadanie, dlatego zauważalne jest, że teraz (kiedy dopiero pojawił się projekt) inwestorzy mocno się pobudzili i dokonują zakupów zanim wejdzie to w życie, a to spowoduje jeszcze większy deficyt najbardziej popularnych mieszkań 1 i 2 pokojowych.