Wstępne dane z monitoringu Otodom Analytics wskazują, że październik był lepszy dla deweloperów niż wrzesień na 7 głównych rynkach. Zarejestrowane 3643 sprzedane mieszkania to o 6% więcej niż w poprzednim miesiącu. Po korekcie sprzedaż może osiągnąć około 3500 mieszkań. Choć sprzedaż spadła o 25% w porównaniu do roku ubiegłego, nie jest to powód do niepokoju, ponieważ rynek w 2023 roku wspierał program Bezpieczny Kredyt 2%.
W październiku deweloperzy ponownie wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań niż sprzedali. Oferta na największych rynkach (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław) przekroczyła 53 tys. mieszkań. Mimo wzrostu liczby ofert, tempo sprzedaży poprawiło się dzięki solidnym wynikom październikowym.
Sprzedaż mieszkań może przyspieszyć pod koniec roku
Po słabych wakacjach (2,6 tys. mieszkań sprzedanych w lipcu i 2,5 tys. w sierpniu), szczególnie w porównaniu do zeszłorocznych wyników, wspartych przez program Bezpieczny Kredyt 2%, spadkowy trend zaczyna się odwracać. Lepszy wynik we wrześniu to nie tylko efekt powakacyjnych zakupów, ale także bardziej dopasowanej oferty. Październik pokazał, że klienci, zwłaszcza pod koniec roku, mogą liczyć na korzystne warunki negocjacyjne, w tym promocje na miejsca garażowe.
Sytuacja na rynkach
Na poszczególnych rynkach sytuacja wygląda różnie. Warszawa, ze względu na dużą skalę rynku, wykazuje stabilność, a pojedyncze inwestycje mają mniejszy wpływ na dane niż w mniejszych miastach, jak Katowice czy Poznań. W październiku w Warszawie sprzedano około 1258 mieszkań, a oferta wzrosła do 12,6 tys. lokali. Na koniec miesiąca było ich o 52% więcej niż rok temu.
W ciągu ostatnich 12 miesięcy największy wzrost oferty odnotowano w Krakowie (o 110%) oraz Wrocławiu (o 90%). Mimo tego, liczba dostępnych mieszkań w Łodzi na koniec października wyniosła blisko 8,4 tys.
Analiza cen mieszkań oferowanych w październiku na 7 największych rynkach wskazuje na dalszą stabilizację cen. Warto jednak zauważyć, że w październiku ceny nie tylko ustabilizowały się w porównaniu do poprzedniego miesiąca, ale również w relacji do roku ubiegłego. Ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów były o 9% wyższe niż w październiku 2023 r. To pierwszy raz od 15 miesięcy, kiedy roczny wzrost cen był niższy niż 10% (dane zagregowane dla 7 rynków).
Wypłaszczanie dynamiki wzrostu cen mieszkań widoczne jest również w poszczególnych miastach. Jeszcze w czerwcu na wszystkich 7 rynkach wzrost roczny był dwucyfrowy, natomiast na koniec października tylko Łódź (+20%), Wrocław (+13%) i Warszawa (+12%) odnotowały takie wyniki. Najmniejsze wzrosty miały miejsce w Trójmieście i Poznaniu, gdzie ceny zwiększyły się o 5-6%. Zmiany miesięczne były niewielkie – w październiku ceny wzrosły o 1,4% w Łodzi i 1,3% we Wrocławiu. Spadki o około 0,5% odnotowano w Katowicach, Krakowie i Trójmieście.
Czas wyprzedaży spada
Dobra sprzedaż w ostatnich dwóch miesiącach powoduje skrócenie czasu wyprzedaży oferty rynkowej. Jest to wskaźnik, który pokazuje, jak szybko z rynku zniknęłyby wszystkie mieszkania, gdyby sprzedaż utrzymała się na poziomie z ostatnich trzech miesięcy, a deweloperzy nie wprowadzali nowych inwestycji.
W Katowicach, gdzie nastąpił szybki wzrost oferty, czas wyprzedaży jest najdłuższy i wynosi ponad 10 kwartałów. Dla Łodzi wskaźnik ten to 9 kwartałów, co wskazuje na ryzyko nadpodaży. W Trójmieście i Warszawie czas wyprzedaży spadł do 4 kwartałów, a w pozostałych miastach mieści się w przedziale 4-6 kwartałów, co uznawane jest za zdrowy stan rynku.
Średnia cena Wrocław
Średnia cena mieszkań we Wrocławiu w październiku 2024 roku wynosiła 14 569 zł za m², co oznacza, że cena pozostała na niemal tym samym poziomie co w poprzednim miesiącu, gdy wynosiła 14 633 zł za m². W październiku 2024 roku spadła liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. Na koniec miesiąca deweloperzy we Wrocławiu oferowali 9 017 nowych lokali, o 263 więcej niż we wrześniu. Na rynku wtórnym odnotowano wzrost cen w porównaniu do poprzedniego miesiąca. Średnia cena mieszkań z drugiej ręki w październiku wyniosła 14 436 zł za m².
Do końca roku pozostał niecały kwartał, a nic nie wskazuje na to, by w tym czasie miało dojść do zmian, które mogłyby znacząco wpłynąć na rynek deweloperski w Polsce. Rządowy program wsparcia kredytobiorców nie budzi takich emocji jak poprzedni, stopy procentowe pozostają na niezmienionym poziomie, a rynek mieszkaniowy jest względnie stabilny.
Przyzwoity wynik sprzedaży w październiku, biorąc pod uwagę obecną sytuację, można uznać za umiarkowanie optymistyczny początek ostatniego kwartału roku. Wzmacnia to prognozy, które wskazują, że sprzedaż mieszkań deweloperskich w czwartym kwartale będzie nieco wyższa niż w drugim i trzecim kwartale, przekraczając 10 tys. lokali.
