W dobie rosnących cen, wysokiej inflacji i wyczuwalnej niepewności otoczenia inwestowanie w nieruchomości staje się jeszcze bardziej zasadne. Definiujemy portfele, zmieniamy kierunki i wyznaczamy nowe cele dla naszych oszczędności. Polacy inwestowanie w nieruchomości uznają za jeszcze bardziej rozsądną i stabilną alternatywę na przyszłość. Alternatywę do czego…? W sklepach, handlu i usługach rosną ceny już dosłownie wszystkiego, ale czy wszystko rośnie też na swojej wartości? Na rynku najmu kształtujemy zupełnie nowe trendy. Mieszkań kupujemy troszkę mniej, bo mniej mamy ich w ofercie. Teraz, jak nigdy dotąd, dokładnej i bardziej świadomie oceniamy wartość lokalizacji na tle ewentualnych zmian. Poszukujemy stabilnych rozwiązań.
W obecnym czasie zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem jest ogromne. W Polsce liczba mieszkań do wynajęcia spada, a oferty znikają na portalach nieruchomości w zawrotnym tempie. We Wrocławiu na koniec marca mieliśmy ok. 500 mieszkań na wynajem, czyli o 1000 mniej niż 1 marca (spadek o 67%). Dla porównania w 2021 średnia liczba ofert oscylowała na poziomie 3,5-4 tyś.!
Wrocław jest liderem wśród miast wojewódzkich, które najsilniej odczuły napływ uchodźców z Ukrainy. „Sytuacja ta jest bezprecedensowa i znacząco odbiega od obserwowanych sezonowo wahań dostępności mieszkań na wynajem” – potwierdza raport banku PKO BP.
Sytuacja na rynku najmu zaczęła się zmieniać z początkiem roku. Jeszcze przed wybuchem wojny w Ukrainie można było zaobserwować rosnący popyt na rynku najmu. Wiele osób myślących o zakupie własnego mieszkania przez wzrost stóp procentowych, a także wyższe koszty energii czy inflację zostało wypchniętych na rynek najmu. Bowiem zmiany stóp wyraźnie ograniczyły zdolność kredytową dla wybranej części osób, pragnących kupić własne lokum. W dniu 6 kwietnia 2022 roku Rada Polityki Pieniężnej przy Narodowym Banku Polskim powzięła decyzję o kolejnej podwyżce stóp procentowych. Biorąc pod uwagę rokowania analityków należy spodziewać się kolejnych podwyżek do końca roku. Dodatkowo spadek dostępności mieszkań na wynajem nakręca powracający popyt popandemiczny. Sytuacja ta natychmiastowo poskutkowała wzrostem cen najmu o 30%.
Obecnie we Wrocławiu wszystkie inwestycje PRS (budownictwo mieszkaniowe przeznaczone na wynajem) są wypełnione i wynajęte. Już dzisiaj widać wyraźnie zapotrzebowanie na wynajem. W marcu 95% nowych zainteresowanych to obywatele Ukrainy. Zgodnie z prognozami nawet jeśli z 2,5 mln obywateli Ukrainy pozostanie na stałe w Polsce przypuśćmy ok. 200 tyś. to symbolizować to będzie liczbę brakujących mieszkań na sprzedaż lub wynajem. Biorąc nawet pod uwagę, że na rynek wejdą zaraz mieszkania kupione w latach 2020/2021 oraz kolejne szykowane przez fundusze PRS, to i tak liczby te będą znacząco niewystarczające.
Sytuacja ta będzie pogłębiana przez wrocławian, myślących o zmianie mieszkania, ale także przez nowych pracowników, którzy stale przyjeżdżają do Wrocławia, gdyż należy pamiętać, że jednocześnie Wrocław jest nieustannie bardzo silnie rozwijającym się ośrodkiem nauki i biznesu.
Oferta mieszkań na rynku pierwotnym.
Liczba nowo wprowadzonych mieszkań od deweloperów maleje z miesiąca na miesiąc, a nowa podaż nie wykazuje żadnego czynnika wzrostowego. Średnia w 2021 roku była dwukrotnie większa, co i tak w konfrontacji z popytem prezentuje aktualny mocno zaniżony stan rynku.
Sytuacji nie pomagają także stale rosnące ceny nieruchomości na sprzedaż, co przy dodatkowym ograniczeniu zdolności kredytowej sprawia, że posiadanie własnej nieruchomości dla wielu osób staje się z każdym miesiącem coraz to bardziej oddalającym marzeniem.
W stolicy Dolnego Śląska oferta w ostatnich 3 mc-ach zmniejszyła się o 40% RdR i nic nie wpływa na ewentualną poprawę.
Liczba mieszkań wprowadzonych i sprzedanych przez deweloperów w I kw.2022 r. wskazuje, że kupionych mieszkań zostało 30% więcej więcej niż wprowadzonych na rynek:
Aktualnie nic nie wskazuje także na obniżkę cen mieszkań. Według analiz ceny na nowe mieszkania na rynku pierwotnym będą rosły o 1-2% miesięcznie zgodnie z naszymi prognozami od roku wstecz. Wzrost cen o 1-2% w skali miesiąca to inaczej 12-24% rocznie. Tym samym osoby kupujące mieszkania dziś mogą liczyć na podobny wzrost ich wartości jak te wskazane na wykresie poniżej:
Szczególnie w obecnym czasie warto zwrócić uwagę na mieszkania gotowe. Decydując się na lokal gotowy do wprowadzenia eliminujemy ryzyko nierzadko występujące po drugiej stronie (wiele inwestycji może być wstrzymanych, a kupując dziś „w budowie” nie wiemy kiedy zostanie ukończone, czy deweloper udźwignie narzucone terminy pod wagą wysokości kosztów budowy i kosztów jej finansowania). Finansowanie nie jest problemem tylko klientów.
Przedstawione dane kształtują jasny obraz najbliższej przyszłości rynku nieruchomości – mieszkania we Wrocławiu i innych dużych miastach nie będą już powstały w ilościach do których nas przyzwyczajono. Nie ma ku temu czynników. Ceny gruntów i budowy są ogromne i nic nie wskazuje na to, że mogą spadać – nawet pomimo 40% spadku ilości podaży na rynku oraz ograniczonej ilości projektów szykowanych do uruchomienia. Choć dużo mówi się o zmiennych nastrojach konsumenckich wśród inwestorów i wydłużonym czasie podejmowania decyzji niż miało to miejsce w ubiegłym roku to jednocześnie obserwuje się w branży niesłabnący ruch w biurach sprzedaży oraz wzmożoną ilość prezentacji i rezerwacji nieruchomości. Zauważalny jest także wzrost transakcji wśród klientów “gotówkowych” oraz obserwowane są kierunki zakupu w wyniku samej chęci ulokowania kapitału w nieruchomości, której wartość ze względu na lokalizację, nawet bez wynajmu gwałtownie rośnie.
W poprzedniej analizie ze stycznia 2022 sugerowaliśmy, aby każda osoba zainteresowana zakupem mieszkania zadała fundamentalne pytanie: czy istnieją czynniki, które mogłyby spowodować spadek cen oraz większą i ciekawszą lokalizacyjnie ofertę mieszkań we Wrocławiu? Jeśli tak, to kiedy to nastąpi, czy będzie taniej i czy na pewno warto na ten moment czekać z decyzją? Dziś jeszcze wyraźniej ponawiamy ten apel.
