Wiele osób zastanawia się czy ceny nieruchomości spadną, czy też jest to dobry moment aby zakupić jeszcze teraz swoje wymarzone mieszkanie. Jest wiele istotnych czynników, które mają na to wpływ, należy jednak rozpatrywać zależności pomiędzy nimi. Jednym z istotnych wskaźników makroekonomicznych jest inflacja, która szczególnie wpływa na rynek nieruchomości, wywołując wzrost cen i zwiększając popyt (zwłaszcza przy kurczącej się ofercie mieszkań).
Aktualnie rynek znajduje się w dobrym momencie inwestycyjnym, ale nie zbiega się z możliwościami finansowymi Polaków, którzy mają utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych.
Zgodnie z opublikowanymi przez GUS danymi w okresie styczeń-październik 2022 roku deweloperzy przekazali do eksploatacji 113 tys. mieszkań, czyli mniej o prawie 2 tys. w porównaniu do roku 2021. W 2021 roku mogliśmy wybierać spośród 129 tys. lokali, w 2022 r. liczba ta spadła do 101 tys. Tylko w październiku rozpoczęto budowę 7,1 tys. mieszkań – to ponad 3 tys. mniej niż w zeszłym roku. W tym roku deweloperzy przekazali 13,6 tys. mieszkań do użytku, co oznacza spadek o 2,5% R/R.
Ze względu na trudniejszy dostęp do kredytów, który jest wynikiem wzrostu stóp procentowych i regulacji Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego, a także znaczny wzrost kosztów budowy, deweloperzy będą budować mniej, co już teraz możemy odczuć.
Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 osiągnął poziom zbliżony do 134 pkt., notowany ostatnio na przełomie 2011 i 2012 roku. Po uwzględnieniu 5% bufora*, wymaganego przez zapisy Rekomendacji KNF, poziom indeksu wyniósł zaledwie 94 pkt, co jest wynikiem porównywalnym z notowaniami z przełomu 2007 i 2008 roku – okresu o najniższej dostępności mieszkań w historii notowań IDM” — podał Związek Banków Polskich w kwartalnym raporcie AMRON SARFiN.
*Bufor to narzut, który banki stosują obliczając zdolność kredytową potencjalnych klientów. Od początku kwietnia 2022 r. banki muszą uwzględniać rynkowe stopy procentowe wyższe o 5 pkt proc. od tych, które obowiązują w momencie wniosku o kredyt.
Spadek popytu na rynku mieszkaniowym przełożył się na wzrost popytu na rynku najmu, wywołując presję na dalsze wzrosty czynszów najmu. Osoby, które utraciły zdolność kredytową i nie stać ich na zakup własnej nieruchomości zostały zmuszone do pozostania na rynku najmu. Kurczą się także dostępne oferty mieszkań na wynajem – w 2020 r. było dostępnych 125 tys. unikalnych ofert lokali, w 2021 r. liczba ta spadła do 96 tys., a w 2022 jest ich już tylko 32 tys. Jednocześnie aż o 43% wzrosły stawki czynszów.
O czynnikach, które mają wpływ na ceny nieruchomości pisaliśmy tutaj. Czy należy się spodziewać spadku cen mieszkań, wynikających z zmniejszonego popytu na nie? Niestety, nie. Prognozowane ceny mieszkań na rok 2023 przyszły wcześniej i nie są zadowalające. “Prognozujemy, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym do końca 2023 r. pozostaną na poziomie obserwowanym w trzecim kwartale bieżącego roku (11 325 zł/m2 )” — przewidują eksperci Credit Agricole.
“Oznacza to, że przeciętna cena transakcyjna w siedmiu największych miastach w Polsce (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław) zwiększy się do 11 943 zł średniorocznie w 2024 r. i 12 934 zł w 2025 r.” — czytamy w analizie Credit Agricole.
Dalsze zwlekanie z zakupem mieszkania może być w perspektywie czasu nieopłacalne, nie tylko ze względu na wzrost cen, ale także na mniejszą dostępność nowych mieszkań. W 2024 r. ekonomiści przewidują dalszy wzrost cen mieszkań do 5,5% R/R (wobec 2,2%% w 2023 r.) i jego kontynuację w 2025 r. (8,4%).
Założenia te opierają się na czynnikach niepewności m.in. sile oddziaływania wyższych stóp procentowych na popyt na mieszkania i ich ceny przy prawdopodobnym jednoczesnym ograniczeniu podaży mieszkań przez deweloperów w kolejnych latach. Napływ uchodźców z Ukrainy odnotowany w ostatnich miesiącach będzie zwiększał popyt na mieszkania i stabilizował cenę, ponieważ część z nich będzie poszukiwała tu swojego miejsca zamieszkania.
Cały artykuł POBIERZ TUTAJ
