Po zanotowaniu kolejnej zmiany stóp procentowych do wysokości 2,75%, prognozowanie w tak prężnie zmieniających się warunkach jest ekstremalnie trudne. Jedno jest pewne – jesteśmy w trakcie zacieśniania polityki monetarnej, czego efektem są rosnące koszty kredytów hipotecznych.
Zanim przejdziemy do analizy najnowszych styczniowych wyników, oceńmy rynek nieruchomości w 4Q2021 w stosunku do 3Q2021.
W 4Q2021 na rynek wrocławski zostało wprowadzonych ok. 2 200 mieszkań, czyli ponad 100% więcej w porównaniu do 3Q2021. Należy podkreślić, iż w 3Q2021 ilość wprowadzonych mieszkań na rynek wrocławski była rekordowo i niespotykanie do tej pory niska. Co istotne, pomimo wysokich stóp procentowych oraz nieróżnorodnej oferty w 4Q2021, cała liczba nowo wprowadzonych na rynek mieszkań została automatycznie „wchłonięta” przez nowych nabywców.
W celu zachowania stabilnej sytuacji na rynku przy takiej stałej już ilości sprzedawanych mieszkań, należałoby wprowadzić w pierwszym kwartale 2022, około 3000 nowych mieszkań i jednocześnie nie sprzedać ani jednego mieszkania we Wrocławiu przez okres 3 miesięcy! Wszyscy wiemy, że spełnienie obydwóch wskazanych czynników jest wręcz niemożliwe .
W ostatnim kwartale 2021r. ilość mieszkań w ofercie była niższa od kwartalnej normy w ujęciu kilku lat wstecz o około 37% i wynosiła ok. 5600 mieszkań, czyli wciąż zachowywała się na rekordowo niskim poziomie.
Ale mamy już 2022 rok. W styczniu odnotowano większą sprzedaż mieszkań o 40% niż w tym samym okresie rok temu. Warto pamiętać, że IQ2021 był rekordowy w sprzedaży (2900 mieszkań / 3 miesiące). Pomimo pierwszych pesymistycznych prognoz publikowanych w mediach w miesiącu grudniu, wywołanych głównie zmianami stóp procentowych, wysoką inflacją, nadejściem Polskiego Ładu i wzrastającej niepewności u Polaków, odnotowaliśmy … ponowny wzrost popytu w styczniu br! Polacy i Wrocławianie nadal mają zaufanie w inwestowanie środków w nieruchomości, spoglądając także na kolejne posunięcia wielkich międzynarodowych funduszy mieszkaniowych stale „polujących” na nowe mieszkania.
Wskaźnik wyprzedaży wszystkich mieszkań jest na poziomie 2 kwartałów. Oznacza to, że w sytuacji kiedy teoretycznie deweloperzy przestaliby dostarczać nowych mieszkań, aktualna oferta skończy się po 6 miesiącach. To rekordowo nisko, gdzie równowagę rynku przyjmuje się na poziome 4-5 kwartałów i tak było przez wiele lat wstecz.
Czy rzeczywiście mniejsze ilości kredytów w zakresie popytu fundamentalnego – czyli osób które naprawdę musza kupić mieszkanie do celów bytowych (nie inwestycyjnych), może pomoc ? Raczej jest tylko małym impulsem, wręcz oczekiwanym czynnikiem ekonomicznym w dalekiej drodze do uzyskania równowagi popytu i podaży.
Tymczasem na rynku deweloperskim w stolicy Dolnego Śląska oferta wciąż jest wyjątkowo mała. W styczniu 2022r. podaż ponownie, drastycznie zmalała o 35% w porównaniu do grudnia 2021, czyli już widzimy, że spełnienie warunku dostawy dużej ilości mieszkań staje się mało realne:
We Wrocławiu ceny nowo wprowadzonych mieszkań w IVQ2021 spadły o 9% w porównaniu do 3Q2021. W kontekście analizy cen warto zawsze zwrócić uwagę na lokalizacje. Ilość mieszkań w centrum Wrocławia gwałtownie się zmniejsza. Mieszkania w niższych cenach są gorzej zlokalizowane, zazwyczaj na obrzeżach miasta z nierozbudowaną infrastrukturą, ograniczonymi usługami i komunikacją. To wprowadzenie tej właśnie grupy mieszkań miało wpływ na chwilowy, wskazany 9% spadek cen. Wybranych cen!
We Wrocławiu, w porównaniu z grudniem ubiegłego roku ceny wszystkich mieszkań, które są w ofercie , ponownie wzrosły o 1%. Jest to najmniejszy wskaźnik na tle pozostałych największych miast w Polsce. Średnie ceny lokali w Warszawie wzrosły o 6%, w Łodzi o 5%, w pozostałych miastach kwartalny wzrost z miesiąca na miesiąc wyniósł ok. 3%. To dobry sygnał dla klientów Wrocławia. Mieszkania we Wrocławiu nie podrożały tak szybko jak w innych dużych miastach, ale jeśli będą drożeć tylko o 1% każdego miesiąca to za rok mogą kosztować… zgodnie z przewidywaniami analityków i funduszy inwestycyjnych, czyli podmiotów które najwięcej na nich zarabiają.
Rosnące koszty budowy, wysokie ceny gruntów oraz technologie związane z budowaniem zgodnie z normami w zakresie ochrony środowiska mocno wpływają na podwyżki cen nieruchomości. Aktualnie nic nie wskazuje na gwałtowną obniżkę cen mieszkań, wciąż tak chętnie wywoływaną w wielu internetowych portach. Bezpiecznie prognozujemy, że ceny będą rosnąć od 6% do 12% w skali roku.
Nasze analizy przedstawiają spojrzenie w ujęciu długookresowym na dynamicznie zmieniający się rynek nieruchomości, w którym działa wiele czynników często nie widocznych dla przeciętnego nabywcy. Zakup mieszkania to inwestycja na długie lata, dlatego liczy się przede wszystkim najlepsza lokalizacja oraz infrastruktura dobrej jakości. Decyzje pozostawiamy każdemu z nas.
Pobierz artykuł w formacie pdf.
